导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。施为什么读yi什么意思，施怎么读啊

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo施为什么读yi什么意思，施怎么读啊)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将(jiāng施为什么读yi什么意思，施怎么读啊)越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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